房地联动价是开盘价吗(静安房地联动价格)

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2月23日,上海2022年首批次集中供地公示,成为继北京、福州、合肥之后,今年第四个集中供地的城市。据58安居客房产研究院统计,此次集中供地共推出40幅涉宅用地(4幅城中村改造),总出让面积约211万方,总建筑面积约446万方,总起拍价高达851亿元。从地块进度安排信息当中可以看到,今年首场集中供地开拍时间为3月31日上午9点半。

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一、供应面积超过去年任一批次

本批次上海共推出40宗涉宅地块,总建筑面积约446万方,超过去年任一批次。相比2021年供地面积最多的第一批,幅数新增8幅,增幅25%;出让面积新增17万方,增幅9%;总建面积新增48万方,增幅12%,总起始价高了109亿,涨幅15%,推出楼面均价高了419元/㎡,增幅2%。而与去年第二批相比,总建面积增长31%,总起价增长48%,推出楼面均价涨幅13%;相较去年第三批,总建面积增幅42%,总起价涨幅高达87%,推出楼面均价涨幅31%。

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二、临港是供应大户,市区共推出4幅地块

从本批次供应涉宅用地分布来看,这40幅宅地分布于浦东新区(11幅)、松江区(5幅)、青浦区(5幅)、宝山区(4幅)、闵行区(3幅)、嘉定区(3幅)、奉贤区(3幅)、普陀区(2幅)、金山区(2幅)、徐汇区(1幅)、杨浦区(1幅)。

从各区域供应总建面积来看,浦东新区位列榜首,总建面积约194.58万方,占比达到44%,供应幅数共计11幅,也位列榜首;其次为松江区(40.16万方)和青浦区(39.08万方)。此外,市区此次也有宅地推出,共4幅,合计总建面积38.99万方,占比9%,分别位于普陀、徐汇和杨浦。本批次五大新城中嘉定新城没有推地,其余四个新城均有推地,共推出13幅,总建面积217万方,占全市近50%,其中临港新城推出8幅,总建面积达到176万方,位列全市各板块第一。

单幅地块方面,起始总价最高的3幅地块分别是:普陀区长风社区地块,约63.7亿元;普陀区中山北社区地块,约62.5亿元;徐汇区斜土街道地块,约43.2亿元。

起始楼面价最高的3幅地块分别为 :徐汇区斜土街道地块,约78751元/㎡;杨浦区平凉社区地块,约73000元/㎡;普陀区中山北社区地块,约64581元/㎡。

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三、房地联动价有涨有跌

本批次部分地块的房地联动价有上涨或下跌,其中临港、奉贤、青浦等区域是房地联动价主要变化的区域。临港有2幅地块房地联动价较去年同板块出让地块涨幅达6.3%,为3.4万/平,或与其缔造高品质住宅的要求有关。但并非临港的所有地块都是这种情况,PDC1-0103单元的2幅地块房地联动价仅3万/平,相较此前降了9.1%。

而奉贤、青浦等区域则以涨价为主。如奉贤南桥新城地块,现房地联动价4.18万/平,此前同板块地块房地联动价为4万/平,涨幅为4.5%。青浦区的3幅地块房地联动价也均也有所上涨。普陀区长风社区W060602单元地块房地联动价为9.8万/平,同板块内前期新房项目为长风瑞仕璟庭2020年开盘价9万/平相比,上涨幅度约9%。

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四、出让规则变化

在出让规则方面,本批次依然采用招标挂牌复合式出让,举牌竞价结合一次书面报价,但对“评标方法”、“一次书面报价规则”等内容作了相应调整。

1. 评标方法调整

部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标(70分)+技术标(30分)的100分制”。其中,商务标分为经济实力(20分)、技术资质(10分)、项目经验(10分)和出让要求影响度(20分);技术标分为总体设计(10分)、建筑设计(10分)和商务展示(10分)。概括起来就是从评选“你是谁”变为评选“你能做出什么结果”。这种调整无疑是从更加务实的层面防止“暴雷”。

2. 一次书面报价规则修改

进入“一次书面报价”阶段后,若出现相同报价触发“随机值”,政策调整为所有竞拍人均可修改其报价,不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。从出让规则调整来看,直接增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度,更降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性,使公平性得到了更大的保证。

总体而言,上海政府对2022年第一批集中供地表现出了审慎乐观的态度,推出宅地供应总建面积大幅提升,即通过规则调整筛选出更合格的开发商进行土地开发,从源头上杜绝“爆雷”事件的出现。从国家统计局公布的相关数据来看,1月份楼市有所复苏,尤其是首付比例降低、金融政策边际放松,更是进一步提振了市场信心。叠加一线城市土拍本就是房企争夺的热点,预计此次集中土拍,房企参与热情有所提升。

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